Défiscalisation Immobilière
Vous devez savoir que la France fait parti des pays les plus taxés au monde. Quasiment tout type de revenu, de service ou de produit est taxé dans notre beau pays.
Paradoxalement, la France offre le plus grand nombre de mesures et dispositifs permettant à ses contribuables de réduire l’impôt sur leurs revenus.
Qu’ils soient basés sur un support financier ou immobilier, les dispositifs de défiscalisation sont totalement légaux et offrent des résultats particulièrement efficaces quand ils sont biens utilisés.
Notre cabinet propose ainsi des solutions d’optimisation fiscale adaptées aux besoins de ses clients en intégrant une approche patrimoniale globale de leur situation à court, moyen et long terme.
Que vous :
- payez plusieurs milliers, dizaine de milliers d’euros tous les ans sur vos revenus liés à votre activité professionnelle
- soyez propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en résidentiel et/ou commercial et que vous vous fassiez fortement imposé sur vos revenus fonciers à cause de vos bénéfices et prélèvements sociaux
- ayez un revenu exceptionnel (vente de société ou de part, etc..) et savez que votre imposition sur une année donnée va être très importante
- soyez dans un autre cas et ayez une problématique fiscale
Sachez qu’il existe probablement un dispositif adapté à la nature de votre imposition et de votre revenu.
Nous citerons ci-dessous quelques uns dès plus connus du public mais de nombreux autres existent.
La Loi Monument Historique
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Ainsi elle offre une forte réduction d’impôts :
- Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
- Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Les investissements en loi Monuments Historiques concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l’immobilier de caractère en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.
Investir en Loi MH, c’est gommer jusque 100% de ses impôts sur 3 ans voir 4 ans grâce à un Déficit foncier imputable sur les revenus sans limite.
La Loi Malraux
La Loi Malraux s’adresse aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location) dans des sites patrimoniaux et quartiers bien définis. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt sur les Travaux de Restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable classé (SPR):
- 22 % dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. Anciennes ZPPAUP et AVAP
- 30 % dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU.
Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les centres- villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.
La Loi Pinel
La Loi Pinel est actuellement le dispositif permettant au plus grand nombre de contribuables de réduire leur imposition.
Successeur de la loi Duflot, elle même remplaçant la loi Scellier, la Loi Pinel s’adresse aux contribuables payant entre 3000€ et 15 000€ d’impôt sur le revenus.
Ce dispositif permet de réduire son imposition d’un certain montant calculé sur le prix de son investissement immobilier:
- réduction d’impôt de 12 % du prix de revient de l’investissement lissé sur 6 ans.
- réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’investissement lissé sur 9 ans.
- réduction d’impôt de 21 % du prix de revient de l’investissement lissé sur 12 ans.
Attention, plusieurs critères sont à respecter afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt:
- achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement = Vente sur Plan) ou en réhabilitation lourde
- le bien doit entre construit ou réhabilité en respectant les normes RT2012
- obligation de louer en location nue son bien pendant toute la durée du dispositif (location meublée interdite)
- respecter un plafond de loyer et un plafond de ressource du locataire en fonction dans la zone dans laquelle se trouve le bien
La Pinel en soit est juste un outil qui peut s’avérer inutile s’il n’est pas bien sélectionné ou particulièrement efficace. Il faut en effet être vigilant sur plusieurs facteurs dans le choix de son produit:
- un prix du m2 cohérent par rapport au marché
- l’existence d’un véritable marché locatif, facilité de louer en location nue
- taille de l’offre immobilière là où vous investissez, y a t il beaucoup de biens en vente dans le même secteur?
- quelle est l’issue de l’investissement à terme (revente, à garder en patrimoine, à basculer en location meublé, etc…)
- …
Le Déficit Foncier
Le déficit foncier est un superbe outil pour tout contribuable propriétaires de biens en location nu (résidence ou commercial) et générant du revenu foncier et surtout du bénéfice foncier.
La location nue a été considérée depuis des décennies comme étant un excellent moyen de se préparer sa retraite (futur revenu grâce aux loyers) et de se constituer du patrimoine.
La problématique est que la plupart des gains (intérêts, plus-values) tirés de produits de placement et du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Or ces contributions n’ont cessé d’augmenter depuis 1997. En effet, le taux des prélèvements sociaux a grimpé de 0,5% à 17,2% en seulement 22 ans.
Prenons l’exemple d’un bien en location nue qui vous rapporte 1000€ de loyer par mois. Vous n’avez plus de crédit sur ce bien, vous déclarez vos revenus en Micro Foncier et bénéficiez donc d’un abattement de 30%. Vous générez ainsi un bénéfice foncier de 8400€ sur lequel vous êtes imposé.
Admettons que vous soyez imposé à une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 30%. Vous allez donc payer 2520€ d’impôt (30% de 8400€) + 1444€ (17,2% de CSG/CRDS) soit 3964€ d’impôt soit 47,2% d’impôt!
Le déficit foncier va donc vous permettre de naturellement faire baissé votre bénéfice foncier en créant des charges déductibles de ce dernier. Ces charges sont des travaux de réhabilitation ou d’amélioration qui en plus de valoriser votre bien vont vous permettre de réduire votre imposition.
C’est justement notre rôle de proposer à nos clients la meilleure stratégie de défiscalisation en fonction de leur profil et de leur souhait. Laissez-nous vous accompagner dans votre projet, nous faisons cela depuis 12 ans.
N’hésitez pas à nous contacter afin de nous faire part de votre problématique fiscale et nous nous ferons un plaisir d’échanger ensemble.